R: L'agente immobiliare è una figura professionale (mediatore) specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili o aziende. Come per tutti i mediatori, l'esercizio di questa attività è subordinato all'iscrizione al R.E.A. come  Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso la Camera di Commercio ed è regolamentato dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. 

Per essere agente immobiliare è necessario: non aver commesso alcun reato penale grave, cittadinanza italiana o permesso di soggiorno in corso di validità e dare un esame accessibile esibendo copia del diploma di scuola secondaria superiore o copia del diploma di laurea e l'attestato di frequenza al corso per agente immobiliare; aver superato l'esame deve essere fatto necessariamente presso la Camera di Commercio ove si ha la residenza.

R: La preparazione professionale dell'agente immobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l'ammissione al Ruolo, approfondimenti di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l'estimo, le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi di urbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell'edilizia.

R: L'agente immobiliare è l'unico professionista abilitato ad assistere la compravendita e la locazione di beni immobili in quanto l'esercizio della professione è incompatibile con qualsiasi altra attività professionale o imprenditoriale. Chiunque svolga la professione senza averne titolo incorre nel reato di esercizio abusivo della professione. L'esercizio abusivo della professione comporta: da 6 mesi a 3 anni di reclusione e una multa da € 10.000,00 a € 50.000,00 (Art. 12 L. 03/2018).

Chiedere SEMPRE di visionare il tesserino (un agente immobiliare serio lo tiene sempre a portata di mano) e il numero di iscrizione al R.E.A. della Camera di Commercio. 

Puoi verificare gratuitamente e in qualunque momento, se effettivamente stai interagendo con un agente immobiliare collegandoti al Registro delle Imprese.

R: La stima immobiliare è un servizio che compone l’incarico di mediazione per la vendita o la locazione di un immobile. Esso viene remunerato con il pagamento della provvigione al professionista una volta venduto o locato l’immobile.

Nel caso si voglia semplicemente sapere quanto vale il proprio immobile, il costo del servizio varia in base al valore finale ed alla sua complessità. Consulenza Immobiliare consiglia sempre questo servizio quando si vuole fare un’offerta per l’acquisto di un immobile da privato. Puoi richiedere il servizio collegandoti alla pagina dedicata: Valutazione immobiliare

R: Dipende. Non si può determinare a prescindere perché dipende dal bene oggetto della vendita, dalla difficoltà di vendita, dall’impegno pubblicitario, dalla presenza di difformità da sanare, ecc.

Tuttavia nel scegliere un’agenzia immobiliare è comunque importante non valutare solo questo elemento ma soprattutto professionalità, correttezza e trasparenza. Per rendere l’idea: perché comprare un BMW anziché una Dacia? Perché la BMW è più sicura e affidabile, mantiene di più il suo valore nel tempo, da maggior importanza anche hai piccoli dettagli che per gli altri sono optional. A volte è meglio pagare un po’ di più ma essere seguiti in tutto il percorso immobiliare. Generalmente le provvigioni vanno da un minimo del 2%+IVA al 4%+IVA calcolate sul prezzo di vendita, esclusi casi particolari.

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R: Dipende. Non si può determinare a prescindere perché dipende dal bene oggetto della locazione, dalla difficoltà di scegliere l’inquilino, dall’impegno pubblicitario, ecc.

Tuttavia nel scegliere un’agenzia immobiliare è comunque importante non valutare solo questo elemento ma soprattutto professionalità, correttezza e trasparenza. Per rendere l’idea: perché comprare un BMW anziché una Dacia? Perché la BMW è più sicura e affidabile, mantiene di più il suo valore nel tempo, da maggior importanza anche hai piccoli dettagli che per gli altri sono optional. A volte è meglio pagare un po’ di più ma essere seguiti in tutto il percorso immobiliare. Generalmente si richiedono, a titolo di provvigione, da 1 mensilità + IVA a 3 mensilità + IVA, esclusi casi particolari.

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R: “Il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare“ la nozione di "affare" va intesa come un'operazione di natura economica che si risolva in un'utilità patrimoniale, suscettibile peraltro, di conseguenze giuridiche. Essa, pertanto, stante la sua maggiore estensione rispetto al concetto di contratto, è riferibile non solo ai contratti propriamente detti, ma anche a qualsiasi operazione che sia tale da far sorgere obbligazioni. In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso ogni volta che, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio. Quindi, la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere il diritto dell'agente immobiliare a percepire il proprio compenso, a patto che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti.

Concludendo, il mediatore che chiede il suo compenso alla firma del preliminare è legalmente autorizzato a farlo. Il posticipare questo pagamento a date successive va quindi considerata una agevolazione che il mediatore riserva ai suoi clienti.

R: Secondo l’articolo 1756 c.c.: “salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.” Si badi bene che devono essere comprovate da fatture.

Consulenza Immobiliare non sosterrà e né addebiterà costi se non prima approvati in forma scritta con la persona che ha conferito l’incarico di mediazione per la vendita o la locazione immobiliare. Inoltre, le provvigioni per la vendita o la locazione verranno richieste solo in caso di conclusione positiva dell’affare.

R: Sì. La firma di qualsiasi contratto comporta dei diritti e degli obblighi nei confronti delle parti che sono intervenute nel negozio giuridico, SALVO non ci siano stati errori e/o omissioni da parte dell’Agenzia tali da pregiudicare il buon fine dell’affare.

R: Non esiste un termine prestabilito. Solitamente viene stabilito un tempo congruo in base all’affare che va da un minimo di 4 mesi a 12 mesi. Aggiungiamo che, in tempi di crisi come quelli che stiamo vivendo oggi, i tempi si sono dilatati portandoli da 6 mesi a 8 mesi.

R: Alcune agenzie immobiliari adottano questo metodo. Consulenza Immobiliare utilizza solo contratti tipo per l’intermediazione immobiliare conforme al Protocollo d’Intesa sottoscritto il 22/09/2009 dalle Associazioni delle Agenzie di Intermediazione Immobiliare e le Associazioni dei Consumatori con l’adesione delle Camere di Commercio del Piemonte (F.I.M.A.A., F.I.A.I.P, FEDERCONSUMATORI, CAMERA DI COMMERCIO DI TORINO, ecc). Questi contratti prevedono che giunti alla scadenza naturale terminano la loro efficacia e quindi non si rinnovano tacitamente.

R: Firmando un incarico in esclusiva il venditore si obbliga a non conferire incarico ad altre agenzie immobiliari né a terzi né a porre in vendita l’immobile direttamente o per interposta persona per tutto il periodo di vigenza dell’incarico. La violazione dell’obbligo di esclusiva comporterà il pagamento da parte del venditore/locatore della clausola penale. Per contro, il venditore/locatore e l’agente immobiliare hanno diritto di recedere dall’incarico dandone comunicazione scritta all’altra parte e pagando un corrispettivo. Resta inteso che, in ogni caso, il diritto di recesso potrà essere esercitato solo fino a che non venga comunicata una proposta d’acquisto conforme all’incarico ricevuto. 

R: Consulenza Immobiliare offre entrambi i metodi. Ma esistono notevoli differenze nel trattamento di uno piuttosto che dell’altro contratto.

L’incarico “in esclusiva” è il metodo più efficace per vendere o locare un immobile. L’agenzia si impegna ad affrontare tutta una serie di costi e sforzi per la promozione, la pubblicità e quant’altro. Tutto ciò incide anche sui tempi che occorrono per la vendita.

L’incarico “non in esclusiva” è il metodo tramite il quale il proprietario dell’immobile può conferire a più agenzie il mandato a vendere, ma ciò crea molta confusione, solitamente ingestibile. Spesso vediamo lo stesso immobile in vendita da diverse agenzie ma con prezzi diversi o addirittura caratteristiche diverse, ciò comporta inevitabilmente anche una certa diffidenza da parte di un potenziale acquirente, quindi, va tutto a scapito della vendita. Spesso non si da l’esclusiva perché si pensa sia “limitante”: più agenzie hanno l’immobile in vendita e più chance ho di vendere. Forse questa idea valeva un decennio fa; adesso con la nuove tecnologie  e con lo studio di marketing, Consulenza Immobiliare è in grado di raggiungere più del 90% dei potenziali acquirenti.

Consulenza Immobiliare con l’incarico in esclusiva, si avvale di collaborazioni con altre agenzie immobiliari serie ed affidabili, senza costi aggiunti, aumentando la visibilità dell’immobile.

R: Assolutamente sì. Si obbliga a:

• Impegnare la sua organizzazione per promuovere diligentemente la vendita  (a titolo esemplificativo mediante pubblicità su siti internet, locandine, ecc.)
• Comunicare al venditore, ai sensi dell’art. 1759 c.c., tutte le circostanze note  alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso;
• Trasmettere al venditore tempestivamente le proposte di acquisto efficaci e  conformi all’incarico;
• Fornire le prestazioni di cui alla L.39/89
• Non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito dall’incarico;
• Verificare sulla documentazione attestante il titolo di provenienza consegnatagli dal venditore, la legittimazione dello stesso a disporne.
• Dietro richiesta del venditore, l’Agenzia fornirà informazioni sull’attività  mediatoria svolta.

R: Il contratto preliminare, in gergo chiamato anche compromesso, è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo (atto di compravendita), indicandone subito gli aspetti essenziali.

R: Sì. Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione (art. 13 D.P.R. 131/86 e art. 10 della Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/86). Gli Agenti immobiliari sono solidamente responsabili per la registrazione e per il pagamento delle imposte dovute in base ai contratti preliminari (comprese le eventuali sanzioni da scontare in caso di mancata registrazione). Resta salvo il diritto di rivalsa del mediatore nei confronti delle parti nel cui interesse è stato stipulato l’atto.

R: Rappresenta una somma di denaro o altre cose fungibili, che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto per confermare l’impegno assunto contrattualmente (art. 1385 c.c.). Più precisamente, il promissario acquirente versa una somma a titolo di caparra confirmatoria, al venditore e non all’Agenzia, a fronte dell’impegno di acquistare in futuro l’immobile.

Se la parte (solitamente l’acquirente) che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, trattenendo la caparra.

Se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta (solitamente il venditore), l’altra può recedere dal contratto ed può esigere il doppio (artt. 1366 e 1641).

R: Definizione (art. 1571 c.c.). “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato periodo di tempo verso un determinato corrispettivo.”

R: Tali contratti sono disciplinati secondo la Legge 431/1998. Esistono due tipi di contratti:

-    Locazione a canone libero: durata prevista 4 + 4 anni. Il canone è liberamente deciso dalle parti.

-    Locazione a canone concordato possono essere: “ordinari” 3+2 anni, “a studenti” da 6mesi a 3 anni, “transitorio” da 1 a 18 mesi. Il canone per le prime due ha un tetto minimo e massimo stabilito da accordi territoriali; per la terza il canone non può superare più del 20 % al canone concordato.

R: La durata della locazione ordinaria è di 6 + 6anni. Invece, e solo, per l’attività alberghiera la durata è fissata per 9 + 9 anni. In entrambi i casi il canone è concordato liberamente tra le parti.

R: Sì, ma attenzione non è la presenza o meno dell’arredo a determinare la durata del contratto ma la sussistenza di esigenze particolari in capo al locatore o al locatario. Tali esigenze devono essere comprovate da documentazione e allegate al contratto di locazione. La mancanza della documentazione come prova della transitorietà ovvero nel caso vengano meno le esigenze di transitorietà, la legge stabilisce che il contratto sia ricondotto alla durata prevista dall’art. 2 c. 1 della legge 431/98 e cioè quattro anni con successivo rinnovo, fatte salve le eccezioni di legge. Il contratto di locazione transitorio non si rinnova mai.

R: Sì è obbligatorio, salvo per i contratti con durata massima 30 giorni. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto (art.17 D.P.R. 131/86)

R: È obbligatorio per i proprietari che possiedono almeno 10 immobili locati. È facoltativa per tutti gli altri contribuenti.

Consulenza Immobiliare offre questo tipo di servizio a tutti i proprietari di immobili, indipendentemente se abbiamo trovato noi l’inquilino o meno.

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R: La Legge 27 dicembre 2013 n° 147, pubblicata sulla G.U. Serie Generale n° 302 del 27 dicembre 2013 – Supplemento Ordinario n° 87 (legge di Stabilità 2014) ha introdotto delle importanti novità concernenti la nostra attività.

L’inserimento di un nuovo comma, in deroga al comma 1 dell’articolo 12 del Decreto Legge 6 dicembre 2011 n. 201, quale modificato dalla Legge 22 dicembre 2011 n° 214, (limitazione all’uso del contante e dei titoli al portatore per importi pari o superiori ad €1000,00) ha stabilito particolari restrizioni all’uso del contante per quanto riguarda i pagamenti dei canoni di locazione di unità abitative.

In sostanza a decorrere dal 1° gennaio 2014, il pagamento dei canoni di locazione, indipendentemente dall’importo degli stessi, non potrà più avvenire mediante denaro contante ma, per garantirne la tracciabilità, dovranno essere utilizzati  strumenti quali  assegni di conto corrente, assegni circolari, vaglia postali, bonifici, ecc.

Dall’obbligo sono esclusi :

•  i canoni corrisposti per le locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica:
• i canoni corrisposti per locazioni di natura non abitativa.

In caso di violazione è prevista una sanzione amministrativa variabile dall’1% al 40% delle somme corrisposte con un minimo di € 3000,00.

R: La risposta è affermativa. Secondo l'Art. 26 DL 12.09.2013 n. 103, a partire dal 01.01.2014 le aliquote dell'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari sono così accorpate: 

• 2% per gli acquisti con agevolazioni "prima casa"
• 9% per gli acquisti di altri beni immobili; 

Le agevolazioni prima casa non spettano per le abitazioni di categoria catastale A1, A8, A9 o case classificate "di lusso" secondo il DM 02.08.1969.  

In più per gli atti soggetti ad imposta di registro: 

• l'imposta di registro, comunque dovuta, non potrà essere inferiore a € 1.000;
• non sono più dovute le imposte di bollo e imposte ipo/catastali; 
• sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali. 

Rimangono immutate le "regole" previste per gli atti soggetti a IVA e quindi: 

• imposta di registro fisse;
• imposta di bollo sempre dovuta;
• imposte ipotecarie e catastali fisse oppure proporzionali (4%) per cessioni di immobili strumentali

R: I requisiti necessari per fruire, a pena di decadenza, delle agevolazioni prima casa, riguardano:

a) la natura dell’immobile acquistato:

le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione “non di lusso”.

Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate dal D.M. 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq);

b) l’ubicazione dell’immobile acquistato:

l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha sede o svolge l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

c) le dichiarazioni che l’acquirente deve fare:

nell’atto di compravendita l’ acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;

• di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.

R: Sì. Non succede nulla se si riacquista una nuova abitazione principale, entro 12 mesi dall’atto di vendita. Se invece non si ha intenzione di riacquistare, si perdono le agevolazioni e in più si dovrà pagare una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute all’epoca ma non versate.

E’ possibile usufruire nuovamente di tali agevolazioni dopo averne già goduto in passato allorché il compratore si trovi, nel momento in cui venga effettuato l’acquisto, nelle predette condizioni.

Passati i 5 anni, si è liberi di vendere senza alcun vincolo.