8 ERRORI da non commettere se vuoi vendere casa
Vendere casa oggi è difficile!
È con questa affermazione che inizio questo articolo, per chiarire alcuni aspetti legati alla compravendita immobiliare. Commettere anche solo uno di questi errori potrebbe determinare la mancata vendita.
1° errore: prezzo di vendita sbagliato
Ogni immobile ha il suo valore, e comunicare il prezzo sbagliato può determinare due scenari:
Prezzo di vendita troppo basso: si rischia di svendere l’immobile.
Prezzo di vendita troppo alto: mancata vendita dell’immobile. Mi capita spesso di sentire venditori che mi chiedono di pubblicare l’annuncio a un prezzo maggiorato anche del 20-40%, per poi scendere in caso di trattativa. Assolutamente sbagliato, perché non ci sarà nemmeno una trattativa. Un immobile sovrapprezzato non invoglia neanche il potenziale acquirente a prenderlo in considerazione, con il risultato che l’immobile sarà per lungo tempo sul mercato. Ma i problemi non sono finiti qui: in caso di richiesta di mutuo, il valore di mercato indicato dalla perizia potrebbe essere molto più basso, determinando il rifiuto da parte dell’istituto bancario alla concessione del credito (intanto sono passati altri 30/40 giorni); inoltre, se l’immobile rimane a lungo sul mercato, i potenziali acquirenti potrebbero anche pensare che quell'immobile abbia dei problemi di tutt’altro genere, facendoli scappare, perché di sicuro non andranno dal proprietario a chiedere “ma come mai l’immobile è in vendita già da 12 mesi?”. Peggio ancora se l’immobile non è vissuto: come tutte le cose se non vengono curate e fatta una regolare manutenzione si rovinano, determinando un ulteriore abbassamento di prezzo.
L’estimo è una materia molto complessa, che richiede molto studio e conoscenza approfondita del mercato, sia a livello macroeconomico che di zona, ed è per questo che è consigliato rivolgersi ad un agente immobiliare abilitato che fa questo per professione.
Consulenza Immobiliare, dopo aver fatto un sopralluogo, vi consegnerà una valutazione commerciale del vostro immobile per iscritto e firmata dall'agente immobiliare che ne attesta la trasparenza e la professionalità.
2° errore: mancata verifica di tutta la documentazione
Il venditore spesso ignora di recuperare tutta la documentazione (planimetrie, visure, atti, APE, agibilità, ecc.) arrivando all'ultimo e magari scoprire che ci sono delle “magagne” da risolvere, le stesse che potrebbero richiedere anche un paio di mesi di burocrazia, come ad esempio problematiche comunali.
Questo scenario determina che il potenziale acquirente potrebbe non avere tutto questo tempo oppure nel frattempo trova un’alternativa molto più vantaggiosa o semplicemente più consona alle sue esigenze e già disponibile.
Consulenza immobiliare controlla e prepara subito tutta la documentazione; qualora si presentasse una problematica, interviene direttamente o con un professionista abilitato, affinché sia tutto regolare prima di pubblicizzare l’immobile in vendita.
3° errore: l'annuncio immobiliare "invisibile"
Desideri una cosa quando la vedi… e ti piace!
Il venditore spesso si accontenta di mettere il classico cartello “vendesi” attaccato più o meno bene sul portone, sperando che il potenziale acquirente passi proprio sotto casa e che magari butti un occhio al portone, si fermi e prenda il numero… se ancora leggibile, perché magari ha preso tanta di quella pioggia che non si legge nemmeno più.
Con le tecnologie che ci sono adesso l’immobile deve essere pubblicizzato con una campagna pubblicitaria studiata ad hoc.
La presentazione dell’immobile avviene dall'annuncio che dev’essere curato e dettagliato, ovviamente senza eccedere (da evitare la divina commedia) né tanto meno dei telegramma del tipo “vendesi alloggio 2 cam. cucina, bagno, cantina, box”. Ad esempio, il “cam.” denota trascuratezza, mancanza di voglia di scrivere altre tre lettere… chissà se anche l’immobile sarà trascurato?!
Consulenza immobiliare ha tutti gli strumenti per studiare una buona campagna pubblicitaria grazie al suo know-how e forti investimenti in marketing.
4° errore: foto che svalutano l'immobile
Un immagine vale più di mille parole!
La ricerca del potenziale acquirente inizia con la consultazione degli annunci on-line.
Per catturare la sua attenzione occorre che l'annuncio sia sempre corredato da foto, ma non è tutto. Il lettore si soffermerà a leggere l'annuncio solo se sarà colpito dalle immagini pubblicate. Pubblicare un annuncio con poche foto e di bassa qualità determina poche visite, e di conseguenza occorrerà molto più tempo per vendere l'immobile.
Consulenza immobiliare saprà cogliere in un immagine le angolazioni migliori e catturare l’attenzione del potenziale acquirente, garantendovi così, una vendita più veloce.
5° errore: mancata organizzazione delle visite
Anche qui si apre un capitolo che spesso è trascurato dal venditore fai-da-te.
La gestione delle visite richiede tempo ma soprattutto preparazione.
Primo, che voi ci crediate o no, esiste il turismo immobiliare: persone che non hanno per niente le idee chiare, o che stanno cercando qualcosa che non sanno nemmeno loro cosa. Secondo, esistono anche dei falsi clienti e gente dalle cattive intenzioni truffaldine.
L’agente immobiliare è molto attento e seleziona la clientela facendo risparmiare tempo e correre meno rischi.
Ma cosa dire durante la visita? È impensabile di aprire la porta e fare vagare un potenziale cliente tra i vari ambienti sentendo la voce di sottofondo che dice “qui c’è la cucina…. qui la camera… qui il bagno”. Occorre preparare anche la visita, presentando tutti gli elementi dell’immobile, sottolineando le potenzialità, ma anche gli aspetti negativi. Capita di scovare venditori che cercano (anche volutamente) di nascondere i difetti o problematiche più o meno gravi; attenzione, magari il venditore fai-da-te riesce anche a vendere l’immobile, ma l’acquirente, alla scoperta del vizio, potrebbe sempre chiedere il risarcimento dei danni, quindi è meglio porvi rimedio prima o renderlo noto, e dormire sonni sereni.
Consulenza immobiliare si occupa della gestione delle visite, accompagnerà il cliente interessato all’acquisto a visionare l’immobile, presentandolo e rispondendo a ogni sua domanda.
6° errore:
Il potenziale acquirente: "E' permesso?"
Il venditore fai-da-te: "NO"
Ogni immobile ha il suo valore, e comunicare il prezzo sbagliato può determinare due scenari:
30 secondi, tanto è il tempo che occorre all’acquirente per capire se l’immobile fa per lui.
Ci sono cose che il potenziale acquirente non vuole vedere o sentire, per esempio:
disordine
mancanza di pulizia
santini e foto dei defunti
bazar di mobili
bagno
cattivo odore
Consulenza immobiliare vi consiglierà su come preparare la casa al meglio in vista di una visita da parte di un acquirente in modo da fare colpo in soli 30 secondi!
7° errore: la negoziazione... negata!
Adesso che abbiamo trovato un potenziale acquirente, quale sarà il prezzo di vendita?
Spessissimo le vendite si arenano proprio in questa fase.
Perché? Perché qui sopraggiunge la ragione… e le pretese.
Bisogna giungere a un compromesso che possa soddisfare entrambe la parti. L’acquirente farà un elenco dettagliato di difetti dell’immobile per avere il maggior sconto possibile e il venditore cercherà di smontare la tesi dell’acquirente in ogni suo punto, rimanendo sempre della sua idea di prezzo già scontatissimo. Risultato? Una mancata vendita.
Sicuramente, l’intervento di
Consulenza immobiliare è cruciale, affinché attraverso la mediazione si possa arrivare serenamente al giusto compromesso.
8° errore: il compromesso... omesso!
Come si scrive un preliminare di compravendita? Come si tutelano le parti?
In questa fase, bisogna mettere nero su bianco tutti gli elementi essenziali: prezzo, caparra, consegna dell’immobile, atto di compravendita, e tutte le altre clausole varie ed eventuali che ne determinano la nascita di diritti, doveri e obblighi. Tralasciare un elemento volutamente o per semplice dimenticanza, potrebbe concludersi con una mancata vendita.
Consulenza immobiliare redige un “compromesso” dettagliato che tutelerà tutte le parti, e inoltre si occuperà di registralo all’Agenzia delle Entrate, espletando tutte le formalità necessarie.
